Shutterstock/FOTODOM Процессы на рынке недвижимости, как и во всей экономике страны, противоречивы. Девелоперы и покупатели замерли в ожидании снижения ключевой ставки ЦБ. Эксперты фиксируют тревожные сигналы: общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость уменьшился, спрос на аренду складов падает, в сегменте элитной городской недвижимости спрос смещается в сторону компактного продукта. Однако есть и позитивные сигналы: гостиничный сегмент переживает «золотой век», а интерес девелоперов к сегменту загородной недвижимости остается на высоком уровне. Таковы главные выводы традиционной аналитической сессии, которую по итогам I полугодия провели эксперты NF Group совместно с профессором ВШЭ Александром Кудриным.
От массовости к концентрации
Динамика ВВП в марте-апреле вышла в положительную зону, однако макроэкономическая ситуация остается сложной. К концу года рост составит около 1%, отметил в экономическом обзоре Александр Кудрин. Инвестиционная активность держится на низком уровне, в последний раз такая картина наблюдалась в 2009 году. В строительной отрасли этот показатель также снизился — по итогам прошлого года рост инвестиций составил всего 0,6%. «Даже если завтра ключевая ставка опустится до 10%, немедленного восстановления ситуации не произойдет, на это потребуется от 10 до 15 месяцев, а может, и больше», — заявил эксперт.
ЦБ РФ на июньском заседании занял консервативную позицию и сократил шаг снижения ключевой ставки до 25 базисных пунктов. Неопределенность вокруг бюджетных параметров, вероятно, сохранится до осени, с учетом внешних факторов вряд ли стоит рассчитывать на установление в 2026 году ключевой ставки ниже 13%. «Динамика обменного курса во многом определяется торговым балансом, который, в свою очередь, зависит от ситуации в Персидском заливе. Тем не менее, потенциал для ослабления рубля сохраняется», — резюмировал Александр Кудрин.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за I полугодие составил 241 млрд рублей. «Если сравнивать его с 2021-2022 годами, — это суперобъем, но если смотреть на результаты последних трех-четырех лет — крайне мало», — заявил партнер NF Group Станислав Бибик. Общий объем инвестиций сократился на 33% год к году, однако крупные сделки продолжают закрываться: две сделки свыше 20 млрд рублей каждая сформировали значимую часть полугодового объема.
Фокус инвесторов сместился в торговую и гостиничную недвижимость. Рынок становится менее массовым, но более концентрированным: количество сделок сократилось, при этом средний чек без учета земельных участков вырос на 15%. Прогноз по объему инвестиций в недвижимость на 2026 год сохраняется на уровне 1 трлн рублей, однако его достижение будет зависеть от закрытия крупных сделок во II полугодии.
Одним из ключевых драйверов инвестиционного спроса становится рынок закрытых паевых инвестиционных фондов. Как отметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков, на рынке жилой недвижимости в последние годы существовала схема, когда люди использовали ипотеку с господдержкой не только для решения жилищного вопроса, но и для приумножения средств. «Сейчас государство сворачивает льготные программы, и купить квартиру с субсидированной ипотекой уже не получается. В этот момент произошел огромный рост ЗПИФов, и существенная часть тех, кто сейчас в них вкладывается, — это люди, которые раньше вкладывались в квартиры», — подчеркнул он. Рост инвестиций в розничные фонды недвижимости неизбежно приведет к росту конкуренции за объекты и снижению ставок капитализации на качественные активы, считают эксперты NF Group.
Решения по сделкам принимаются дольше
«Рынок складской недвижимости в I полугодии демонстрирует разнонаправленную динамику: ввод новых площадей продолжается, а спрос со стороны арендаторов падает. Введено около 2 млн кв. метров, еще 5 млн находится в стадии строительства», — отметил партнер NF Group Никита Зайцев. Общий объем сделок составил 603 тыс. кв. метров, около 80% приходится на столицу, однако к концу года активность может сместиться в регионы. Вакансия в Московском регионе продолжает расти: по итогам полугодия она достигла 6,7%, а к концу года может увеличиться до 8,5% с учетом субаренды. Ставки аренды в столичном регионе, наоборот, снижаются и, по прогнозам, в течение следующих шести месяцев могут опуститься до 9 500 рублей за кв. метр в год. Объем сделок по итогам года прогнозируется на уровне 2,8-3,2 млн кв. метров, при этом средний размер сделки сокращается: в I полугодии он составил 13,1 тыс. кв. метров — на 40% ниже показателя годом ранее.
«Офисный рынок Московского региона пополнился почти на 600 тыс. кв. метров, и к концу года этот показатель может достичь 1 млн кв. метров», — рассказала директор направления по работе с девелоперами офисной недвижимости NF Group Елена Акатова. Увеличивается объем предложения на продажу, что усиливает конкуренцию между девелоперами за крупных покупателей. При этом рост ставок аренды вне МКАД высокий, а в центральных локациях — сдержанный, что объясняется появлением новых децентрализованных офисных проектов. В сегменте продаж цены продолжают подниматься, а арендаторы все чаще требуют помещения с готовой отделкой — собственникам приходится вкладываться в ремонт, чтобы не потерять клиента. Как отметила Елена Акатова, в районах с высокой вакансией возможна коррекция ставок вниз, а решения по сделкам принимаются дольше: арендаторы более тщательно оценивают условия и альтернативы. Цена предложения на покупку офисов может вырасти до 520 тыс. рублей за кв. метр с нынешних 500 тыс. В целом по стране в этом году заявлено строительство около 800 тыс. кв. метров офисов; на сегодня в регионах представлено 4,4 млн кв. метров, из них около 3 млн — класса В.
На рынке элитной городской недвижимости Москвы ситуация также выглядит противоречиво. «Рекордная цена предложения и снижение покупательской активности переводят его в режим рационального выбора, где спрос неизбежно смещается в сторону продукта площадью до 100 кв. метров», — отметил партнер NF Group Андрей Соловьёв.
Средневзвешенная цена на первичном рынке достигла 2 335 млн рублей за кв. метр, при этом исторический максимум в 2,5 млн может быть обновлен в ближайшее время. Количество сделок сократилось на 27% год к году, а средний бюджет покупки — на 18% (с 200 до 160 млн рублей). Девелоперы, в свою очередь, вынуждены стимулировать спрос дополнительными привилегиями — на рынке появились значительные индивидуальные скидки при полной оплате, минимальные первоначальные взносы (до 10%) и рассрочка после ввода объекта в эксплуатацию. По словам Андрея Соловьёва, предпосылки для ценовой корректировки на столичном рынке также есть: «Растет доля нераспроданных площадей, снижается спрос, а цены за последние два года поднялись на 30-50%, поэтому люди уходят на вторичный рынок». При этом на вторичный рынок в ближайшее время может выйти значительное количество квартир с арендного рынка, поскольку владельцы такого жилья не выдерживают высокой налоговой нагрузки.
Драйверы спроса
Интерес девелоперов к сегменту загородной недвижимости столичного региона сохраняется на высоком уровне. За 4,5 года на рынок вышло 29 новых проектов, предложение практически полностью обновилось. «Тенденция сохранится, — отметила директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева, — расширяется и география: девелоперы «возвращаются» на направления, которые долгое время были в тени, — Осташковское, Дмитровское, Пятницкое и Сколковское шоссе». Основной спрос в формате коттеджей сосредоточен на вторичном рынке, при этом проектыновинки с качественной продуманной концепцией и продуктом, соответствующим локации и заявленному классу, также пользуются большим спросом. По итогам года ожидается рост числа сделок на первичном рынке на 10-15% относительно прошлого года, а средний бюджет предложения, вероятнее всего, увеличится на 7-10%. «В условиях экономической и геополитической неопределенности загородный дом становится точкой опоры — пространством для жизни, работы и семьи, дающим приватность и стабильность. Недвижимость остается самым надежным инструментом для сохранения капитала», — подчеркнула Татьяна Алексеева.
«Гостиничный рынок сегодня — один из самых «уверенных» сегментов недвижимости. В России насчитывается 164 тысячи качественных номеров, за пять лет прирост составил 40 тысяч номеров, а за шесть месяцев 2026 года — еще 4 тысячи — показатель, близкий к рекорду», — отметила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
В Москве за первое полугодие появилось 609 качественных номеров — в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом основной объем сформировали три крупных объекта под управлением российских операторов. Всего в столице под управлением сетевых операторов находится 21,5 тыс. номеров, и впервые российский оператор Cosmos Hotel Group обошел по количеству номеров многолетнего лидера Accor Hotels. До конца года эксперты ожидают ввод в Москве более 1,2 тыс. номеров — таких показателей рынок не видел с 2018 года.
По словам Ольги Широковой, российские операторы, которых в 2022 году практически не было на рынке, сегодня стали его главной движущей силой — они окрепли и уже открывают пятизвездочные отели. Драйверами роста остаются внутренний туризм, умеренное восстановление иностранного турпотока и увеличение спроса со стороны деловых и событийных туристов.