Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Квартиры в новостройках сдаются «в бетоне», подготовленными к чистовой отделке (со стяжкой пола и выровненными стенами и потолком) или полностью готовыми к заселению. В любом случае в приобретённом жилище часто обнаруживаются явные и скрытые дефекты. Для начала поговорим о правовой стороне вопроса.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ
Сегодня в сфере строительства многоквартирных жилых домов абсолютно доминирует долевая форма, регламентируемая Федеральным законом № 214-ФЗ (в редакции, действующей с 1 января 2017 г.). Этот акт предусматривает ответственность застройщика за ликвидацию недостатков объекта (квартиры и всего дома) на протяжении гарантии, срок которой указан в договоре, но не может быть менее 5 лет. Правда, гарантия на технологическое и инженерное оборудование обычно меньше. Кроме того, застройщик может попытаться доказать в суде, что причиной дефекта стали естественный износ объекта, нарушение правил его эксплуатации или ненадлежащий ремонт.
Справедливости ради отметим, что большинство строительных компаний не стремятся к конфликту с жителями и готовы пойти на соглашение. Однако крайне важно зафиксировать все недоделки на фото и перечислить их в акте приёмки квартиры. Далее вы можете потребовать «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Что предпочесть? Бесплатного визита ремонтной бригады добиться несложно, но мастеров приходится ждать неделями, и, увы, далеко не всегда им удаётся решить проблему с первого раза. Устранить дефект своими силами часто можно быстрее и с лучшим результатом, однако не избежать споров с застройщиком по поводу сметы (не исключено, что придётся решать вопрос через суд). Однако в обоих случаях желательно представлять себе техническую сторону вопроса — иначе вы не сможете оценить качество выполнения работ.
-
Организация и подготовка
Как принять квартиру после ремонта: советы для разных этапов
4 СОВЕТА НОВОСЁЛУ
- Для приёмки квартиры лучше пригласить эксперта из специализированной фирмы. Стоимость услуги — от 15 тыс. руб.
- Предъявляя претензии компании-застройщику, старайтесь прийти к мировому соглашению и не доводить дело до судебного разбирательства.
- Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры, где есть пометка об отсутствии претензий дольщика к помещению.
- Если строительная фирма обанкротилась, недоделки ликвидирует продавец.
Неправильная установка окон
До 60 % обращений по поводу строительных недоделок связаны с неправильной установкой окон и балконных дверей. Некоторые из этих проблем решаются сравнительно просто, другие требуют демонтажа конструкций.
Потёки на стенах, распространяющиеся от нижних углов окна. Наиболее вероятные причины — плохая герметизация монтажного шва и неправильная установка отлива. Окна в новостройках монтируют по ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проёмам». Этот норматив регламентирует способы выравнивания и крепления оконного блока в проёме, а также герметизации зазора между рамой и стеной. Согласно ГОСТу наружный слой монтажного шва, отвечающий за гидроизоляцию, может представлять собой предварительно сжатую уплотнительную ленту (ПСУЛ).
При неправильной величине монтажного зазора и низком качестве ленты последняя не защищает от влаги, а порой уплотнитель попросту выдувает ветром. В итоге дождевая вода пропитывает срединный слой (полиуретановую пену) и проникает в помещение. Ситуацию может ухудшить неправильно установленный отлив — слишком короткий или имеющий контруклон. Герметизировать шов не так уж сложно. Для начала демонтируют отлив и убирают неровности стены, следы раствора или пены, мешающие его правильному положению — с уклоном около 10 % от дома. Затем жестяную панель возвращают на место, «сажая» на кровельный герметик, и дополнительно фиксируют шурупами. (Если размеры старого отлива не соответствуют проёму, необходим новый.) Далее удаляют наружный слой шва по периметру рамы, заправляют новую ленту и заштукатуривают зазор крепким пескоцементным раствором (одна часть цемента на две части песка) или плиточным клеем. Другой вариант заключается в замене ПСУЛ на качественный кровельный герметик (марок Soudal, Tytan Professional, ТехноНИКОЛЬ и др.). При герметизации шва мастера должны заклеить прилегающие поверхности рамы и стены малярным скотчем.
Если окно установлено неправильно, участки стен возле него могут пострадать от влаги, и их придётся заново шпаклевать. Фото: ShutterStock/Fotodom.ru
Потёки на подоконнике после дождя. Проблема часто бывает вызвана засорением дренажных отверстий окна пылью и цементной крошкой. Входы в эти отверстия расположены в нижнем фальце, и их легко обнаружить при открытой створке. Прочистить отверстия можно самостоятельно любым тонким стержнем — совсем не обязательно приглашать ремонтников. Стоит также проверить состояние симметричных компенсационных отверстий в верхнем профиле рамы, хотя они засоряются намного реже.
Окно негерметично и с трудом закрывается. Причиной может быть неправильная регулировка фурнитуры (этот дефект легкоустраним) или перекос рамы при монтаже. Во втором случае ремонт заключается в раскрытии монтажного шва изнутри — для этого снимают пластиковый нащельник или откосные сэндвич-панели либо сбивают штукатурку. Затем придётся полностью вычистить из зазора монтажную пену (это довольно кропотливая и долгая работа), ослабить крепления рамы и попытаться вернуть ей правильную геометрию с помощью клиньев, воздействующих в основном на углы конструкции. Прилагать большие усилия при этом нельзя: клинья вставляют руками, в крайнем случае слегка подбивают деревянной киянкой. Увы, добиться удовлетворительного результата удаётся не всегда: профили мо-гут быть пластически деформированы во многих местах, и «вывести» их не удаётся, даже значительно увеличив число точек крепления. В этом случае придётся полностью демонтировать старые оконные блоки и устанавливать новые.
Дефекты стяжки пола
